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Vertrags- und Kaufabschluss

Der Kauf Ihrer Immobilie ist dann abgeschlossen, wenn Sie die finale Urkunde unterschreiben. Diese escritura de compra e venda findet etwa ein bis zwei Monate nach der Unterzeichnung der "vertraglich bindenden Absichtserklärung" (contrato de promessa de compra e venda) statt.

Dieser Abschluss enthält dann folgendes

  • die Unterschrift unter die Urkunde
  • die Übertragung des rechtmäßigen Besitzes der Immobilie
  • die Zahlung des Kaufpreises
  • die Zahlung von Gebühren wie Notar- und Eintragungsgebühren

Die IMT - Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis dagegen muss gezahlt sein, bevor die so genannte escritura, also der finale Kaufabschluss, erfolgt. Die Quittung dafür muss dem Notar vorgelegt werden und verbleibt dann auch in seinen Unterlagen (vergessen Sie nicht, für sich selbst eine Kopie zu machen!)

Lassen Sie durch Ihren Anwalt überprüfen, noch irgendwelche unbezahlten Gebühren beim Grundbuchamt (conservatória do registo predial) offen sind. Solche unbezahlten Posten dürfen nicht certidão de registro erscheinen.

Hinweis:
Immobilien werden zu den Konditionen verkauft, wie sie zum Zeitpunkt des Abschlusses bestehen - und eben nicht zum Zeitpunkt der ersten Besichtigung.
Das heißt für Sie:

  • Überprüfen Sie, bevor Sie die Verkaufsurkunde unterzeichnen, ob noch alles in Ordnung ist.
  • Gab es ein Unwetter? Ein Erdbeben?
  • Ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung noch in dem Zustand, in dem Sie sie besichtigt haben? 
  • Haben Sie keine Scheu, entweder mit dem Makler oder mit Ihrem Anwalt das Objekt noch einmal zu besichtigen. Das gilt gerade dann, wenn Sie ein Haus kaufen, das möbliert ist oder in dem bestimmte Installationen vorhanden sind. Es passiert gar nicht so selten, dass der Verkäufer Einbauschränke oder Satellitenschüsseln entfernt, die eigentlich im Preis enthalten waren.
  • Machen Sie eine Liste des gesamten Inventars, und auch der Armaturen, die Sie Ihrer Meinung nach mit gekauft haben. Diese Liste sollte dem Kaufvertrag beigefügt werden. 
  • Wenn etwas fehlt, beschädigt ist, nicht funktioniert - vermerken Sie es entsprechend und bestehen Sie auf Reparatur, Entschädigung oder aber Reduzierung des Kaufpreises. Wenn Ihnen so etwas passiert, wird der Notar die Unterzeichnung des Kaufvertrags normalerweise zurückstellen.

Die Vertragsunterschrift

Vor dem endgültigen Unterzeichnen durch Käufer und Verkäufer prüft der Notar, ob alle Vertragsbedingungen genau erfüllt sind. Dabei sind alle beteiligten Parteien anwesend. Es ist gestattet, sich durch einen Bevollmächtigten (procuração público) vertreten zu lassen - gerade bei ausländischen Käufern und Verkäufern durchaus üblich.

Nach Prüfung liest der Notar den Vertrag laut vor, beide Parteien müssen unterschreiben und damit versichern, dass sie die Bedingungen verstanden haben und akzeptieren. Falls Sie Portugiesisch sprechen, ist es nicht unbedingt nötig, dass Ihr Anwalt bei diesem Abschluss dabei ist.

Die Zahlung

Nachdem die Kaution und alle möglicherweise vorhandenen Hypotheken abgezogen wurden, wird der Kaufpreis durch einen Bankscheck oder Überweisung bezahlt.  
Üblich ist in Portugal die Bezahlung durch einen Bankscheck, auch deshalb, weil der Notar sie dann sofort bestätigen kann. Außerdem können Sie die Herausgabe des Schecks verweigern, falls erst im letzten Moment vor der Unterzeichnung noch zu Problemen kommt. Eine Überweisung dagegen ist nicht mehr zurückholen und führt unter Umständen zu langwierigen Disputen.

Die amtlichen Eintragungen

Diese Eintragung des Eigentums ist der wichtigste Teil eines Immobilienkaufs in Portugal. Erst durch den Eintrag beim Grundbuchamt sind Sie rechtmäßige Eigentümer. Der Akt des Unterzeichnens vor dem Notar ist dafür nicht ausschlaggebend!

Die Originaldokumente verbleiben in Portugal beim Notar, er wird dafür sorgen, dass eine beglaubigte Kopie der escritura beim Grundbuchamt (conservatória do registo predial) eingetragen wird. Das kann durchaus ein paar Monate dauern - fordern Sie also am besten gleich nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags einige notariell beglaubigte Kopien an.
Es ist wichtig, dass Sie die beglaubigte Kopie so schnell wie möglich ans Eigentumsregister schicken, am besten noch am selben Tag.

Auch bei der Steuerbehörde (reparticão de finanças) müssen Sie den Kauf melden. Dafür braucht man die Steuernummer des Käufers und eine Kopie des Reisepasses.

Quelle für diese Informationen: justlanded.com. Vielen Dank für die freundliche Zusammenarbeit!

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