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Wohnanlagen

Gemeinschaftliches Wohneigentum in Portugal

Ähnlich wie in Deutschland gibt es auch in Portugal immer mehr Wohnanlagen, bei denen sich mehrere Eigentümer gemeinsame Flächen teilen: etwa spezielle Ausstattungen (wie Fahrstuhl, Satellitenanlagen), Swimmingpool, Gemeinschaftsräume, Gartenanlagen, Freizeit- oder Sporteinrichtungen (wie Tennis- oder Golfplätze), ja sogar Straßen, Auffahrten und natürlich Garagen oder andere Parkmöglichkeiten oder auch Bars, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.

Solche Wohnanlagen gibt es innerhalb von Städten als größere Apartmentanlagen, als Stadthäuser, aber auch als private Einfamilienhäuser, die auf einem großen, gemeinschaftlich genutzten Grundstück stehen. In Portugal zählen dazu übrigens auch fast alle Immobilien, die Teil einer so genannten Urbanisation (urbanização) sind. Wenn Sie also in einer solchen Wohnanlage eine Immobilie besitzen, gehört Ihnen nicht nur das eigene Heim, sondern zusätzlich eben die Teile, die man gemeinschaftlich mit den anderen Wohneigentümern nutzt.

Gerade an der Algarve und in den Küstengebieten Portugals gibt es relativ viele solcher Gemeinschaftssiedlungen; manche sind geschlossene Anlagen (condomínio fechado) - sie sind abgegrenzt. Viele davon haben auch einen eigenen Wach- und Schutzdienst und können nur mit einem speziellen Ausweis betreten werden.

Die Vorteile einer solchen Anlage liegen auf der Hand:

  • Sie haben beispielsweise in einem Haus an einem Golfplatz nicht nur einen Garten, sondern praktisch einen kleinen Park vor der Haustür. Und können zudem noch Ihrer bevorzugten Sportart nachgehen, ohne lange Anfahrtswege in Kauf nehmen zu müssen.
  • Sie müssen sich nicht mit der Wartung von Pool oder anderen Freizeitanlagen abmühen, Garten und Rasenpflege sind ebenso inbegriffen wie das Zusammenleben und damit der soziale Kontakt zu anderen Menschen.
  • Dazu kommt, dass ein geschlossenes condomínio sicherer ist als ein allein stehendes Haus, zudem steuerlich interessanter, denn Sie zahlen niedrigere Immobiliensteuern.
  • Ein weiterer Vorteil: Sie haben die Chance, in einem Gebiet zu wohnen, in dem ein frei stehendes Einfamilienhaus möglicherweise unerschwinglich wäre.

Selbstverständlich gibt es aber auch Nachteile:

  • Sie zahlen relativ hohe Abgaben an die Wohngemeinschaft, und haben manchmal wenig  Kontrolle darüber, welche Kosten eigentlich davon bestritten werden.
  • Es kann von Seiten der Eigentümergemeinschaft Regeln und Verbote geben, die Ihre Individualität einschränken - etwa wenn Tierhaltung nicht erlaubt ist, Sie jedoch Hunde oder Katzen halten wollen.
  • Gerade Ausländer, die in solch einer geschlossenen Wohnanlage leben, kommen oft kaum in Kontakt mit Einheimischen, das soziale Leben beschränkt sich auf das Umfeld innerhalb der Anlage.
  • Wer mit besonders lauten oder unliebsamen Nachbarn auf relativ engem Raum leben muss, fühlt sich bald nicht mehr wohl. Noch dazu, wenn beispielsweise die Nachbarwohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden, und Sie sich ständig auf Fremde einstellen müssen, die in Ihrer unmittelbaren Nähe ein und aus gehen.

Vor dem Kauf

Ein paar Nachforschungen machen es Ihnen leichter, genauere Informationen darüber zu bekommen, ob Ihre Wahl richtig ist: Fragen Sie Ihre künftigen Nachbarn, wie es sich in diesem condomínio lebt, wie hoch die Gebühren sind, welche Einschränkungen es gibt, wie es mit den Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten aussieht, wie gut die Eigentümer organisiert sind, ob es ausreichend Garagen und Stellplätze für Fahrzeuge gibt.

Achten Sie bei Anlagen mit Wohnungen darauf, wo Ihr Apartment liegt: Wohnungen in den oberen Stockwerken sind im Winter kälter und im Sommer wärmer, möglicherweise fällt eine Extragebühr für den Lift an. Wohnungen inmitten einer solchen Anlage sind lauter als Apartments am Rande oder in einem Eckhaus, als eine Wohnung im Erdgeschoß oder direkt unterm Dach. Auch die Kosten für Ihr künftiges Heim richten sich nach dieser Lage.
Darüber hinaus natürlich danach, in welcher Gegend sich die Wohnanlage befindet: In einer eher durchschnittlichen Gegend "ohne Aussicht" kaufen Sie sicher eher preiswerter als in der Küstenregion etwa von Cascais bei Lissabon oder an der Algarve, in der Sie für eine Villa, ein Haus oder ein Luxusappartment mit Seeblick oder gar direkt am Meer etliche 100.000 EUR, wenn nicht gar eine Million oder mehr bezahlen.

Auch in Wohnanlagen bekommt man selbstverständlich Immobilien aus zweiter Hand. Vergleichspreise in derselben Anlage sind jedoch oft schwer zu verifizieren. Es kommt sehr auf die Ausstattung an, damit also auf den Geschmack des Verkäufers, natürlich auch auf die Lage innerhalb des condomínio.
Informieren Sie sich genau über die Gebühren der letzten Jahre und fragen Sie durchaus auch nach dem Protokollen der Jahresversammlungen - am besten aus den vergangenen fünf Jahren. Damit haben Sie einen ganz guten Überblick, was an laufenden Kosten, neben dem Kaufpreis der Immobilie, auf Sie zukommen wird.

Achten Sie darauf, dass Sie vor dem Kauf eines gemeinschaftlich genutzten Eigentums genau erfahren, wie das Ganze horizontal aufgegliedert ist (lei de propiedade horizontal) und wie es um die Gemeinderegeln bestellt ist. Nach portugiesischem Recht muss jede Gemeinde ihr eigenes Gesetzeswerk haben (estatutos/regras), in dem genau festgelegt ist, wie sich die einzelnen Immobilien nach privatem und gemeinschaftlichem Eigentum aufteilen.

Die Kosten für die Gemeinschaftsflächen und gemeinschaftlich genutzte Anlagen werden vom Bauträger unter den Eigentümern aufgeteilt.

Eigentümergemeinschaft und Verwaltung

Die Eigentümer - ganz gleich, ob sie lediglich eine Wohnung besitzen oder aber ein ganzes Haus - bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (comunidade de proprietários). Auch in einer Urbanisation sind solche Gemeinschaften gesetzlich vorgeschrieben. Lediglich solche gemeinschaftlich genutzten Flächen, etwa Straßen und Auffahrten, die von der Kommune (also der dörflichen oder städtischen Verwaltung) betreut werden, fallen aus der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Ob und inwieweit die Kommune zuständig ist, hängt davon ab, ob der Besiedlungsplan genehmigt wurde und im allgemeinen Gemeindeplan vorhanden ist.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Portugal muss registriert werden, sie wählt einen Präsidenten (presidente) und bestellt einen bezahlten Verwalter (administrador). Die allgemeine Verwaltung obliegt Letzterem, wurde keiner von der Gemeinschaft bestimmt, ist dies die Aufgabe des Präsidenten.
Alle Dokumente und Gemeinschaftsbücher müssen in der Landessprache vorliegen, allerdings gibt es die Möglichkeit, sie auch in andere Sprachen übersetzt aufzulegen.
Die Wohnungseigentümer sind gehalten, an der jährlichen Versammlung teilzunehmen: Sie findet üblicherweise in den ersten beiden Wochen im Januar statt; wer nicht teilnehmen kann, darf jedoch einen Vertreter mit Vollmacht entsenden.
Bei der Jahresversammlung werden Einnahmen und Ausgaben sowie die Konten des Vorjahres überprüft und diskutiert, neue Ausgaben für das laufende Jahr geklärt und der Präsident gewählt. Neben den finanziellen Angelegenheiten werden auch die Regeln des gemeinschaftlichen Zusammenlebens festgelegt: Ob Haustiere erlaubt oder verboten sind, Bepflanzungen und Gartengestaltung, Kinderaktivitäten, die Installation von besonderen Einrichtungen wie Sat-Anlagen und WLAN, die Weitervermietung als Ferienwohnung und Ähnliches.

Welche Gebühren fallen an?

Von den Gemeinschaftsgebühren (gastos de comunidade) werden alle Kosten bestritten, die bei der Wartung und Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Anlagen entstehen. Diese Gebühren werden in Portugal nach den einzelnen Besitzanteilen (quota/acção de proprietário) berechnet und es ist dabei unerheblich, ob Sie nur vorübergehend oder aber dauerhaft Besitzer der Immobilie sind. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der tatsächlichen Größe Ihrer Immobilie, und der Prozentsatz, den Sie bezahlen müssen, ist in der Immobilienurkunde (escritura) genauestens festgehalten. Je nach Prozentsatz haben Sie entsprechend mehr oder weniger Gebühren zu bezahlen, haben aber auch mehr oder weniger Stimmrecht bei den Versammlungen.

Die Gebühren werden unter anderem verwendet für

  • die Bezahlung der Straßenreinigung
  • Wartung der Grünanlagen
  • Reinigungsdienste
  • Dekoration und Wartung der Gebäude
  • Verwaltungsgebühren
  • Versicherung
  • Beleuchtung
  • Hausmeisterdienste (auch Zähler ablesen, Postdienste, Zahlung der Telefon- oder Stromrechnung, Belüftung ungenutzter Gebäude)
  • Wasserverbrauch für Pool und Garten
  • Wartung von Elektroeinrichtungen wie Antennen und Satelliten
  • Müllabfuhr
  • Rezeptionsdienst
  • Sicherheitsdienst

In manchen Wohnanlagen ist eine Vorauszahlung für laufende Kosten wie Strom, Gas, Wasser, Versicherungen oder Wartung üblich.

Normalerweise sind die Gebühren monatlich oder aber zweimal im Jahr fällig. Am Ende des Jahres werden sie entsprechend den Ausgaben des laufenden Jahres angepasst.

Wer seine Gebühren nicht bezahlt, verliert im Normalfall sein Stimmrecht bei den Versammlungen, die Gemeinschaft kann das Eigentum sogar sperren und schlimmstenfalls Zwangs versteigern.

Hinweis:
Manche Wohnanlagen haben durchaus große finanzielle Probleme, weil es eben viele säumige Zahler gibt. Die Verwaltung ist dann oft nicht mehr in der Lage, ein reibungsloses Funktionieren der öffentlichen gemeinschaftlichen Anlagen zu gewährleisten. Versuchen Sie also, sich vor dem Kauf Informationen darüber zu verschaffen, ob es viele säumige Zahler gibt, und ob die Verwaltung ihren Aufgaben problemlos nachkommen kann. Tun Sie das nämlich nicht, werden Sie für unbezahlte Gebühren des Vorbesitzers durchaus in Haftung genommen.

Für besondere Wartung und Reparatur können die Eigentümer zusätzlich zur Kasse gebeten werden. Es ist, gerade in älteren und nicht gut geführten Wohnanlagen durchaus üblich, dass vorab Zahlungen zu leisten sind, um eben eine Rücklage für Reparaturen zu haben. Das kann schnell ins Uferlose gehen. Auch hier gilt: Informieren Sie sich soweit wie nur möglich, und nehmen Sie Abstand von einem Kauf, wenn Sie sich unzureichend informiert fühlen.

Quelle für diese Informationen: justlanded.com. Vielen Dank für die freundliche Zusammenarbeit!

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