Mietverträge

Selbstverständlich kennt man auch in Portugal Unterschiede zwischen der Miete von Räumen zur gewerblichen Nutzung oder als privater Wohnung. In diesem Beitrag geht es ausschließlich um privat genutzten Wohnraum.
Seit dem 28. Juni 2006 gibt es in Portugal ein neues Mietrecht. Danach unterscheidet man prinzipiell zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen.

Die Mietzeit bei einem befristeten Vertrag darf zwischen fünf und 30 Jahren dauern. Lediglich bei Wohnungen oder Häusern, die nicht ständig als Unterkunft genutzt werden - also beispielsweise Ferienunterkünfte -, darf die Laufzeit des Mietvertrages auch unter drei Jahren liegen.

Ist die vereinbarte Mietzeit abgelaufen, so verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um dieselbe Zeit, vorausgesetzt, dass keine der beiden Parteien einer Verlängerung widerspricht.

Achtung:

Für Vermieter und Mieter gelten unterschiedliche Widerspruchsfristen. Der Vermieter muss der automatischen Verlängerung des Mietvertrags ein Jahr vor Ablauf des Vertrags widersprechen, der Mieter hingegen hat eine Frist von lediglich 120 Tagen (also drei Monaten) einzuhalten

Bei einem befristeten Mietvertrag können beide Parteien im Einverständnis jederzeit den Vertrag kündigen (revogação). Will nur eine der beiden Seiten das Mietverhältnis beenden, gibt es sowohl die ordentliche Kündigung (denúncia) wie auch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung (resolução).

Befristete Mietverträge

Als Mieter können Sie einen solchen Vertrag nur durch eine ordentliche Kündigung beenden, und zwar ohne einen Grund anzugeben, mit einer Frist von 120 Tagen.
Der Vermieter hingegen kann nicht kündigen - er hat lediglich die Möglichkeit, durch seinen fristgerechten Widerspruch eine automatische Vertragsverlängerung zu verhindern.

Unbefristete Mietverträge

Als Mieter können Sie einen solchen Vertrag ebenfalls mit einer Frist von 120 Tagen beenden.
Unbefristete Mietverträge darf auch der Vermieter kündigen, durch eine ordentliche Kündigung, und zwar aus folgenden Gründen:

• Eigenbedarf
• Eigenbedarf eines Kindes
• umfassende Renovierungsarbeiten

In all diesen Fällen steht dem Mieter eine Abfindung zu, der Vermieter muss ihm maximal eine Jahresmiete bezahlen. Allerdings sind diese Kündigungsgründe unter Einschaltung eines Gerichts zu verifizieren.

Relativ neu im portugiesischen Mietrecht ist, dass der Vermieter auch ohne eine Angabe von Gründen ein unbefristetes Mietverhältnis beenden kann. In solchen Fällen kündigt er dies dem Mieter an, und damit endet das Mietverhältnis fünf Jahre nach der entsprechenden Mitteilung an den Mieter.

Eine solche Kündigung muss allerdings bestätigt werden: Maximal 15 Monate, spätestens jedoch mindestens ein Jahr vor der gewünschten Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter ein zweites Mal darauf hinweisen. Diese außerordentliche Kündigung - also ohne Angabe eines Grundes - kann auch ohne Gerichtsbeschluss erfolgen.

Die außerordentliche Kündigung (resolução) ist dann möglich, wenn der Mietvertrag von einer Partei nicht erfüllt wird: beispielsweise für den Vermieter durch Nichtzahlung der Miete von länger als drei Monaten oder durch schwerwiegenden gesetzeswidrigen Gebrauch der Wohnung.
Zahlt der Mieter jedoch innerhalb von drei Monaten die ausstehenden Mietraten, wird die Kündigung durch den Vermieter unwirksam.
Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung erwirken, wenn  z.B. unzumutbare Zustände in der Wohnung herrschen. 

Mietverträge, vor der Neuregelung am 28. Juni 2006 abgeschlossen wurden

Auch für solche Verträge gilt das neue Recht, allerdings gibt es einige Ausnahmen:

• bei unbefristeten Verträgen gilt der strikte Kündigungsschutz zu Gunsten des Mieters
• bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter mindestens eine Jahresmiete Abfindung bezahlen
• eine Kündigung ohne Grund von Seiten des Vermieters ist zum Schutz des Mieters ausgeschlossen

Mieterhöhungen

In vielen der alten portugiesischen Mietverträgen ist die Miete festgeschrieben und sie hat sich im Laufe der Jahre kaum verändert. Der Durchschnitt liegt bei weniger als 60 €/Monat, damit entspricht er bei weitem nicht dem tatsächlichen Wert der vermieteten Häuser oder Wohnungen. Es gab nach der vorher geltenden gesetzlichen Regelung praktisch keine oder nur eine sehr schwere durchsetzbare Möglichkeiten für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Mit dem neuen Mietrecht, das seit Juni 2006 gilt, ist dies anders:

• Sowohl für neue Mietverträge wie auch für bestehende (abgeschlossen vor der gesetzlichen Neuregelung) ist eine Mieterhöhung nicht mehr ausgeschlossen. Eine Jahresmiete von bis zu 4 % des Werts des Mietobjekts darf nun verlangt werden. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ist es dem Vermieter erlaubt, die Miete entsprechend zu erhöhen.
• Bei sozialen Härtefällen gilt eine Zeitspanne von bis zu 10 Jahren.
  Allerdings darf der Mieter keinesfalls über Gebühr belastet werden. Deshalb ist festgelegt, dass die Miete im ersten Jahr höchstens um 50 €, im zweiten bis vierten Jahr höchstens um 75 € erhöht werden darf.
• Eine weitere Sonderregelung: Bei einem sehr schlechten Zustand des Mietobjekts darf die Miete überhaupt nicht erhöht werden - im Gegenteil: Der Vermieter ist gehalten, die Beseitigung aller Mängel umgehend durchzuführen.
• Für Objekte, bei denen der Mieter nicht besonders schutzwürdig ist (etwa wenn er das Haus oder die Wohnung nicht als ständigen Wohnsitz nutzt), liegt der Anpassungszeitraum für die Mieterhöhung dagegen nur bei zwei Jahren.

Das Mietrecht in Portugal (für privat genutzte Wohnungen) auf einen Blick

befristete Verträge:

• Laufzeit mindestens fünf, maximal 30 Jahre (Ausnahme: Ferienunterkünfte)
• für den Mieter gilt: Frist für die ordentliche Kündigung 120 Tage, Einspruch gegen die Beendigung 120 Tage vor Ablauf des Vertrags; außerordentliche Kündigung bei Nichterfüllung des Vertrags von Seiten des Vermieters
  für den Vermieter gilt: ordentliche Kündigung nicht möglich, Beendigung nach Ablauf des Vertrags Widerspruch ein Jahr im Voraus; außerordentliche Kündigung bei Nichterfüllung des Vertrags von Seiten des Mieters (zum Beispiel keine Mietzahlungen)

Unbefristete Verträge:

• für den Mieter gilt: ordentliche Kündigung mit Frist von 120 Tagen, außerordentliche Kündigung bei Nichterfüllung des Vertrags
• für den Vermieter gilt: ordentliche Kündigung Frist von fünf Jahren, außerordentliche Kündigung bei Eigenbedarf oder umfassenden Renovierungsarbeiten (Abfindung eine Jahresmiete), außerordentliche Kündigung wegen Nichterfüllung des Vertrages

Quellenhinweis:
Zeitschrift ESA - Entdecken Sie Algarve
Thema: Mietrecht, Autor: Rechtsanwalt Dr. Alexander Rathenau